全世界只有中国独有的“公摊面积”，为什么还不取消？

取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。

(相关资料图)

文 | 海上客

前不久，有关“西安69平方米新房公摊面积37平方米”的新闻上了热搜，又引发了全社会有关取消“公摊面积”的讨论。

西安69平方米新房，公摊面积37平方米 图源|华商网

为什么要说“又”呢？太阳底下无新事，海姐从事新闻工作近20年，隔三岔五就能看到这样的讨论，但总没有个结果。要知道，“公摊面积”在全世界只有中国才有，连“发明”这个概念的中国香港地区也都在十年前取消了，可我们仍在使用“公摊面积”，这到底是为什么呢？

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先来捋一捋西安这件事。

西安市民姬女士2020年购买了东仪路荣安芙蓉印月小区的一套商业公寓，今年3月份交房。进楼后，她发现“楼道宽得可以开车”。

姬女士 图源|华商网

姬女士说：“他们推销的销售员也没告诉我，我们现在三四百户人都存在公摊面积大，大家都不知道。”姬女士解释称，自己去年才拿到合同，之前也没有留意，没想到花了50多万元，买了一半的公摊。姬女士提供的购房合同显示，房子的预(实)测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊率超过了50%。

姬女士的合同上写了建筑面积69.75平方米，公摊面积37.04平方米 图源|华商报

对此，售楼部工作人员解释称，公摊大是因为公寓品质高有气派，门厅大走廊宽，住起来舒适度更高。

而西安市雁塔区住建局工作人员表示，目前公摊面积的占比没有明文规定，“公摊的标准，它分摊的时候，合同里面应该都有这些，签合同的时候合同也写了，双方认可这个东西的”。

事情到这儿，大家应该都明白了，公摊面积其实是没有上限标准的，完全看开发商的良心有多少了。

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为什么公摊面积没有标准？因为这是中国独有的计算方式，而且还是跟香港地区学的。

20世纪50年代以前, 中国香港地区房屋以整栋销售为主, 因此价格高、成交量低。1954年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。

香港尖沙咀的香槟大厦

此后, 香港开发商纷纷效仿这种模式。

中国内地也沿用了这一模式。早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中就有明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。且规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

其中，套内面积是业主实际使用面积。而公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

值得一提的是，每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。

可以说，公摊面积是我国住房商品化改革的产物，并据此构建了共有产权等一系列与业主息息相关的财产权利。

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为什么天下苦“公摊面积”久矣？

在现行的销售制度下，购房者要想了解公摊面积是否合理，成本比较高，一般人算不清楚。买房如同拆盲盒，动辄数百万元甚至上千万元的房款，却往往只是得到合同上一个抽象的建筑面积数字。究竟能使用的面积有多大，就得等到交房时才知道，这么大的风险能用一句“公摊面积合法”来搪塞吗？

讽刺的是，中国香港地区早在2013年开始就已告别“公摊面积”，实行住宅物业销售新规——对于新房，只能用实用面积来标注面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价，如果违反规定，可能会被罚款100万—500万港币，判处3—7年监禁。对于二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。

而重庆早在2002年就已取消“公摊面积”，直接以套内面积售房，但这一经验并没有在全国内推广。

近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

业内专家指出，取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。在政策层面，取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革，需要各级政府的支持和推动。然而，政府推动这一改革涉及土地财政收益，出手积极性不高。

海姐想要说的是，即便取消“公摊面积”还不能全面实施，但出台规定出售的房屋清楚标明“套内面积”和“建筑面积”，让老百姓买房明明白白，这个不过分吧?

第三，目前还会出现大量的租赁住房和共有产权住房，大部分都是给刚入职的大学生和农民工等低收入人群。这样的住房数量的增多，将会导致房价的下跌，并逐步回归到一个合理的水平，在这种情况下，卖出手中的住房，不失为一个明智的决定。

这究竟是明智，还是愚蠢？这还要取决于每个人对房地产的看法和选择。因为没有哪个国家可以像我们这样，在30多年的时间里，房地产一直在飞速发展。这并不是一种平稳的发展。相反，它可以说是一种快速发展。但也可以说，在不久的将来，我们的房地产也会出现一些大的逆转。

原本房价一直往上涨，到了后面，房价就会一直往下跌。从长期来看，最好的办法就是把手里的房子卖出去。

延伸阅读：现在售房产，是“聪明”还是“愚笨”？行内者一句揭秘，你怎么看？

房价是人们关注的热点话题，从6月份的数据来看，全国91个城市的二手房价格都在持续下降，而且由于不少的二手房已经很难再出售，所以许多卖家也都在不断的降价，但是即便如此，也没有减少市场上的供应量，比如北京就有11万套二手房在等待买家。

这时可能会有人问，你觉得把房子卖了是明智还是愚蠢？虽然现在二手房子降价了，可是如果是新房子怎么办？要不要卖掉？未来的房价还会怎么变化？

按理说，房价应该越涨越高才对吧？为何会下跌？事实上，这其中有两个重要的原因。

第一，在近二十年的时间里，中国的房价虽然在持续的上升，但是也正因为如此，买房的人越来越少了，所以，房地产行业并不是一个很好的行业，很多炒房者都选择了离开。

而被人们忽视的另一个因素，就是在这段时间里，人们的消费理念发生了一些变化，他们开始意识到自己想要的是什么。现在的房价已经没有那么大的紧迫感了，很多人都会变得理智起来。

有些人买了，自然也会有人卖了，有些人犹豫着要不要将手中的房产卖出去，也不知道是明智还是愚蠢。

不过，如果是在一二线城市，那么变动的概率就更大了，如果未来有什么因素会导致房价重新回升，但这并不代表一栋楼的价格就会一直上涨，从许多的资料来看，上海的房价也下降了1.2%，看似不多，但对上海的影响已经很大了。

也有一些业内人士表示，事实上，我们的房地产行业发展得非常好，房地产的价格已经连续涨了30多年，在世界范围内也算很长了，而且和目前不断上涨的房价相比，还是有一定的上升空间的。如果我们再不把手中的房产卖出去，这一批房产很有可能会烂在自己的手中。

但是房子毕竟是中国人的一种精神支柱，很多人都觉得将自己的房子卖出去是一件很傻的事情。尤其是随着年龄和收入水平的增长。他们对住房质量和舒适度的需求也会变得更加旺盛。而那些想要买房子提高生活水平和保值增值的人。也会变得更加迫切。

就连那些不愿意嫁人或者结婚后没有孩子打算或者单身狗等等年轻人。也是如此。所以。他们是绝对不会卖掉自己手里唯一或者最好或者最贵或者最舒适或者最喜欢或者最有意义的房子的。

其次，就是全国的房产供需失衡，如果你注意一下的话，你就可以看到，全国各地的房产都被炒得沸沸扬扬，想要把房价炒到天价，几乎是不可能的事情。甚至还有一亿两千万套房产，这说明全国的房产市场，供大于求。

其次，房产税即将到来，也许大家都不知道，主要是由于它目前还只在几个试点城市实施，这样做可以从某种意义上提高当地的财政收入，但也就意味着，拥有房产的住户，他们的生活费用将会大大提高。

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