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“小阳春”后市场进入企稳阶段

发布时间: 2023-03-30 18:05:58 来源:乐居网

楼市“小阳春”的行情还在继续,但一些城市的市场热度已经开始消退。

一季度楼市成交强势复苏,核心一二线和强三线领涨,既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放,也有政策利好叠加刺激市场信心修复的原因。

今年以来,地方65个省市已发布了83次松绑房地产政策,虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降,但力度不减。


(相关资料图)

中央对房地产整体延续积极,多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求,相比去年四季度,高层表态中增加了“防风险”这一高频词。

但我们也要看到,现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳,而不是重回快速上升通道,也不是期待依靠房地产拉动短期经济。

住房和城乡建设部部长倪虹对房地产市场企稳回升的四点期望:坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展,已经足以说明今年楼市政策的导向。

市场也对不断释放的政策利好给予回应。据国家统计局数据:1—2月,商品房销售面积15133万平方米,同比下降3.6%;商品房销售额15449亿元,下降0.1%。二者较2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

值得注意的是,1-2月全国商品房销售均价为10209元/平方米,同、环比分别上涨4%和2%。一二线以及大湾区三四线城市商品房销售表现率先回暖,带动整体销售均价结构性上升。

我们认为,2023年中央层面将延续“托而不举”的政策基调,继续托底房地产市场,引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。

因此,中央层面政策力度不会太大,不会搞强刺激,以免市场出现剧烈波动和大起大落,也不会走用房地产刺激短期经济的老路。

因此,我们预计,“银四”或将延续“金三”热度,二季度整体新房成交规模将有所回升,环比上涨,但考虑到复苏动能尚不稳固,整体二季度成交规模或将与去年同期持平或小幅微降。

一季度,全国商品住宅供应疲软,部分城市“以销定产”仅有少量推货,部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。

据CRIC监测,1-2月154个重点城市新增供应3181万平方米,同比下降26%,较2022年四季度月均降幅也达到了45%。

不同能级城市呈现出显著的分化行情,1-2月核心一二线推盘量跌幅略好于三四线,3月虽有不同程度放量,但是一线城市因去年基数较高原因,累计同比仍未回正。

3月整体供应量有了稳步回升。据CRIC监测,30个重点城市预估新增供应面积2007万平方米,环比翻倍增长164%,同比上涨45%,前3月累计同比增长13%。

供应提速的同时,成交止跌。1-2月154个重点城市商品住宅成交面积6348万平方米,同比微增6%,月均较2022年四季度月均微增1%,二三线略好于一线。

当前市场回暖的共性原因除了疫情管控全面松动,行业政策持续利好之外,主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。

一方面,年初房企推盘积极性不高,2月百城供应同环比降幅5成以上,多城市处于供给空窗期。

另一方面,积压的刚需、刚改需求集中入市,带来了一波购房需求的集中释放。

3月典型城市商品住宅成交表现较前两个月有所回暖,30个监测城市成交规模为2200万平方米,环比上涨27%,同比上涨47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%,较前2月涨幅扩大了21pcts。

2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象比新房市场更为突出。

23个监测的重点城市一季度成交规模同比上涨47%。一线以及二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。

需要注意的是,这一轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主,积压的购房需求短期消耗后,二季度将面临成交增长乏力。

2023年,随着整体房地产市场出现积极变化,叠加部分城市房价受成交结构性影响,一季度新房市场成交均价出现止跌现象。

具体来看,一线城市房价同环比持稳,刚需项目入市销售拉动房价结构性下降。二三线城市房价止跌,有不同幅度同比增长或降幅收窄。

从CRIC监测的2023年1-2月百城新建商品住宅成交统计均价看,全国整体房价环比下降6%、同比下降1%。

其中一线房价基本持稳,环比持平、同比微降1%。二线和三线城市当前仍处于房价历史低点,环比分别下降4%和3%,跌幅收窄。

2023年2月,由于疫情期积压的需求集中释放,前期政策宽松效应逐渐显现,多地成交有所放量,导致阶段性供不应求,狭义库存持续回落,百城库存规模降至5.4亿平米,同环比分别下降9%、4%,消化周期由上个月的24.2个月降至21.3个月。

据CRIC监测数据,2023年2月百城商品住宅库存量达到了54227万平方米,环比下降4%,同比下降9%。

1-2月由于是传统淡季,房企推货积极性并不高,供应整体处在相对低位,与之相反的是,由于疫情好转,线下看房重启,积压的需求集中释放,叠加前期宽松政策效应渐显,2月份,多地提前迎来“小阳春”行情,成交有所放量,因此狭义库存持续下降。

其中二线城市库存下降最为明显,环比下跌6%,一线、三四线分别下跌2%、3%。但一线城市库存面积同比仍维持正增长,增长6%,二三线城市库存规模较去年2月均有所收缩,分别下降12%和8%。

成交走强带动库存收缩,去化周期整体呈现下降走势,由2023年1月末的24.24个月降至21.30个月。

二线、三四线消化周期均下降,二线降至18.8个月,库存风险已经基本进入可控区间,三四线降至25.2个月,库存风险持续收敛。

但一线城市受制于供应成交还处在低位运行,因此尽管库存规模环比下降,消化周期仍延续小幅抬升走势,由1月的17个月升至17.3个月。

展望二季度,中央政策将以稳为主,延续“托而不举”的政策基调,继续托底房地产市场,引导市场预期稳步修复,逐步化解市场风险,但不会搞强刺激,以免造成市场大起大落,更加侧重风险防范化解,包括保交楼等政策底线继续坚守。

在这一政策基调下,二季度城市分化行情预期延续,不过热点城市个数减少,北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放,预期高位运行,整体维稳。而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

因去年全国地市成交规模大幅缩量,今年预期也将成为“供应小年”,第二季度将成为今年第一个集中入市的时间点。一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域,弱二三线城市则面临供应持续缩量。

各城市分化行情预期延续,不过热点城市个数减少,多数城市恢复筑底状态也将是大概率事件。

热点恒热城市如北京、上海、杭州、成都等,改善需求持续释放,预期高位运行,整体维稳。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等城市,供应高峰将至,3-4月成交仍有上行空间,不过市场上行根基并不牢固,若后续项目涨价或取消优惠,无政策利好叠加刺激,市场会有压力。

短期市场热度迅速回升的长沙、郑州、天津等弱二线城市,整体复苏动能较弱,二季度大概率延续筑底行情。

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文章来源:丁祖昱评楼市

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